РИНОК СІЛЬГОСПЗЕМЕЛЬ В АГРАРНОМУ РЕГІОНІ: ЧОГО ЧЕКАТИ ПАЙОВИКАМ КІРОВОГРАДЩИНИ?

0
882
views

На позачерговому засіданні Верховної Ради в ніч з 30 на 31 березня парламентарі ухвалили законопроєкт про відкриття ринку землі. Які засади має закон, що він змінить для землевласників Кіровоградщини та чи будуть агрокомпанії масово скуповувати землі пайовиків – відповіді у матеріалі «Народного слова».

Про що закон?

Згідно з ухваленим законом, запуск ринку землі в Україні відбудеться 1 липня 2021 року. Стосуватиметься він лише сільськогосподарських земель у приватній власності, а ділянки державної та комунальної власності продаватися не будуть. До 1 січня 2024 року купувати землю зможуть тільки фізичні особи-громадяни України. При цьому концентрація землі в одні руки в перші два роки після запуску земельного ринку обмежена площею 100 гектарів. А вже від початку 2024 року купувати землю дозволять українським юридичним особам, але не більше 10 тисяч гектарів.

Також власниками землі зможуть ставати й банківські установи, але у межах стягнення застави. Такі ділянки повинні бути відчужені на торгах протягом двох років.

Щодо ціни продажу, то вона не може бути нижчою від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Ця норма буде діяти до 1 січня 2030 року. Для запобігання корупції та «сірих» оборудок розрахунок за купівлю ділянок буде проходити лише в безготівковій формі.

Окремим питанням стоять у законі права іноземців на українську с/г землю. Адже багато політиків страшили українців, що «приїдуть іноземці і куплять всю Україну». Але насправді в ухваленому законі зазначено, що допуск іноземців до купівлі землі на території України буде можливий після відповідного рішення на загальнонаціональному референдумі. Водночас незалежно від рішення референдуму іноземцям забороняється купувати земельні ділянки на відстані менше 50 кілометрів від державного кордону України. Також референдум не вплине на заборону купувати землю юридичним особам, учасниками яких є громадяни держави-агресора, та фізичним особам, щодо яких застосовані санкції.

Аграрний регіон: відповіді на острахи власником земельних ділянок

На території Кіровоградської області близько півтора мільйона гектарів сільськогосподарських земель перебувають у приватних руках. Згідно з інформацією Держгеокадастру, в державній власності обліковується 278 857 гектарів сільськогосподарських земель Кіровоградщини, в комунальній власності є 257 458 га, а в приватній – 1 495 837 гектарів.

Як земельні ділянки потрапили в приватні руки? Тут є декілька шляхів. Наприклад, після розформування колгоспів жителі сільської місцевості отримали паї. Також в результаті безоплатної передачі з державної або комунальної власності, на що має право кожен громадянин України. Так, для прикладу, в нас були надані земельні ділянки учасникам бойових дій, які отримали пріоритет у черзі за наділами. Можна було й приватизувати земельну ділянку, яка була раніше надана в приватне користування для ведення особистого селянського господарства в межах безкоштовної приватизації. Або ж просто отримати в обмін, у спадок чи подарунок.

Острах перший: великі землевласники скуплять всі землі

Водночас у Кіровоградській області та по всій Україні багато пайовиків турбуються, що їхня ділянка з відкриттям ринку землі втратить цінність або й взагалі буде відібрана. Одразу заспокоїмо: земельна ділянка є власністю, а отже просто так забрати її ніхто не може. Але уважно перечитуйте всі документи, які підписуєте або ж зверніться до юриста за консультацією перед оформленням документів. Адже шахраї обдурюють людей і з продажу іншої нерухомості, тож тут також варто пильнувати.

Світлана М., яка має ділянку сільгоспземлі в Долинському районі та здає її в оренду, турбується, що з відкриттям ринку землі всі ділянки навколо поскуповують «багаті фермери»:

– Продавати землю не хочу: наразі вона дає хоч невеликий, але стабільний прибуток. Водночас я побоююся, що фермер поскуповує ділянки навколо, а мою потім забере за безцінь. Адже іншим фермерам вона буде не цікава.

Прокоментувати побоювання пайовиків ми попросили засновника групи компаній «Агроспецсервіс» Сергія Тарасова. Згідно з даними видання «Forbes», компанії Тарасова обробляють 41 тисячу гектарів землі, переважно в Кіровоградській області. А статки бізнесмена в 2016 році оцінювались на рівні 40 мільйонів доларів.

– Якщо дехто вважає, що орендарі хочуть скупити землі у пайовиків, то це не так. Наприклад, мені не вигідно її купувати. Адже що при оренді, що при купівлі земельної ділянки я отримую з неї однакові прибутки. Але при цьому витрати на купівлю більші, ніж на оренду.

До мене вже зараз деякі землевласники звертаються із проханням придбати їхню землю. Та це мені не вигідно, адже наразі в Україні орендна плата низька, одна з найнижчих в Європі. Тому звинувачення, що начебто агрокомпанії скуплять всю землю, є марними. До того ж, продавати землю, давати її в оренду або обробляти самому – це вирішує лише землевласник. Вважаю, що ринок сільгоспземель треба було вводити ще раніше та ширше. Адже, наприклад, середній чи малий агробізнес таким чином матиме можливість брати кредит на розвиток власної справи під заставу землі.

Водночас Сергій Тарасов наголосив, що введення земельної реформи дозволить зменшити корупцію:

– Частиною землі сільськогосподарського призначення володіє держава. Ці землі є у так званій «сірій» зоні, і ось саме відсутність права власності на землю надає декотрим можливість використовувати цю землю в корупційних схемах. Ось ці «декотрі» якраз і найголосніше виступають проти ринку землі в Україні.

Дехто закидав, що в українському кадастрі багато земель не визначено. Насправді в кадастрі майже вся земля, яка розпайована і у приватній власності, чітко визначена. Водночас невизначеною кадастром залишаються саме ділянки державної власності, що дозволяло тримати їх у тій «сірій» зоні.

Острах другий: ціну на с/г землі занижуватимуть

Не планує одразу продавати свій пай і Валентина О. Землевласниця впевнена, що ціни на ринку землі коливатимуться, тож краще почекати найвигіднішого моменту:

– Ціна зараз буде неадекватно низькою, хай собі фермер обробляє: він ще й селу допомагає неабияк. Наприклад, ціна квартири, тобто іншої нерухомості, на ринку за декілька років коливалася від 4,5 до 75 тисяч доларів. Так само і з землею буде, я думаю.

Нагадаємо: до 2030 року мінімальна ціна на землю не може бути нижчою за нормативно грошову оцінку (НГО). НГО проводять юридичні особи, які є розробниками документації із землеустрою. Після її проведення складається технічна документація, яка затверджується місцевою радою. В основі НГО лежить рентний дохід – це ті гроші, які можна виручити від користування землею. Загалом же кінцева оцінка залежить від місцезнаходження ділянки, її якості та інших факторів. До речі, ознайомитися з грошовою оцінкою, маючи кадастровий номер земельної ділянки, можна безкоштовно та онлайн за посиланням ngo.land.gov.ua.

Нормативна грошова оцінка потрібна для розрахунку земельного податку, розміру орендної плати, втрат лісогосподарського та с/г виробництва, державного мита при обміні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок. А з 1 липня 2021 вона буде потрібна ще й як показник мінімальної вартості земельної ділянки при продажу.

Тому якщо в вашому селі оцінка нижче, ніж у сусідньому, то це не привід думати, що вас обманюють. Просто місцезнаходження і якість ділянок можуть відрізнятися.

Для всіх розрахунків потрібно отримати витяг про НГО земельної ділянки. Наразі замовити витяг можна й онлайн. Для цього потрібно зайти на Публічну кадастрову карту (map.land.gov.ua), ввести кадастровий номер своєї ділянки та обрати замовлення витягу у вікні інформації про земельну ділянку.

Заступник міністра розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства України Тарас Висоцький наголошує, що закон передбачає мінімальну межу: це нормативно-грошова оцінка, яка становить 28 тисяч гривень за гектар.

– За нашими оцінками, середня ціна становитиме від 40 тисяч до 60 тисяч гривень за га. Вартість землі залежить від ліберальності ринку. Оскільки перший етап у нас досить консервативний, то у перші 2,5 роки зростання ціни за гектар буде незначним. А згодом відкриття можливості купівлі для юросіб із 2024 року, у наступні п’ять років, земля дорожчатиме приблизно на 10-15 відсотків на рік.

Острах третій: пай в оренді не можна буде продати

Землевласник зі Знам’янського району Олег В. віддав сільськогосподарську ділянку в довгострокову оренду під обробку місцевому фермеру:

– Як учасник бойових дій, я отримав земельну ділянку с/г призначення. І одразу підписав із фермером договір про довгострокову оренду, бо сам обробляти її не вмію. Водночас з відкриттям ринку землі я хотів би її продати – це дозволило б мені придбати власне житло, а не жити в орендованому. Але ж я її здав в оренду – невже я зможу продати земельну ділянку лише через багато років, коли закінчується договір?

Загалом продати землю, що здана в оренду, можна. Слід уважно перечитати договір оренди і проконсультуватися з юристом щодо конкретно вашого випадку. В договорі мають прописуватися й умови, за якими сторони розривають договір достроково. Микита Кочерба, юрист міжнародної юридичної служби Interlegal, пояснив, що ніхто не зможе заборонити власнику землі розпорядитися нею на свій розсуд, але при цьому слід зважувати на юридичні зобов’язання.

– Потрібно враховувати, що орендар матиме переважне право придбати орендовану земельну ділянку. Він може передати своє переважне право іншій особі, про що повинен письмово повідомити власника землі, – зазначає юрист.

Якщо власник вирішить продати землю, він повинен спочатку запропонувати її орендарю. При продажу третій особі від орендаря потрібно отримати згоду про те, що він не хоче використовувати своє переважне право, в іншому випадку нотаріус може відмовитися засвідчити угоду. Якщо орендар відмовляється давати згоду на продаж, то, швидше за все, доведеться справді почекати закінчення дії договору оренди.

Скільки наразі коштує земля кіровоградська?

Згідно з інформацією держагенства «СЕТАМ», опублікованою на початку квітня, середня вартість оренди гектара сільськогосподарських земель в Кіровоградській області є чи не найвищою по Україні і становить 7102 гривень за рік.

Водночас у соціальних мережах мешканці Кіровоградщини зазначають, що орендарі дають набагато нижчі ціни. Громадська організація «Народне коло», наприклад, звинувачує депутата обласної ради від партії «Батьківщина» Миколу Коваленка в тому, що він отримує землю в оренду лише за 300-400 гривень за гектар на рік.

Також в коментарях деякі мешканці стверджують, що середня ціна за гектар на Кіровоградщині не перевищує 4000 гривень.

Проблему заниженої ціни якраз ринок і вирішуватиме. Адже віднині повноправний вже власник наділу може замовити експертну оцінку та дізнатись ціну своєї власності: наскільки вигідне розташування, яка якість ґрунту тощо. І тоді вже точно знатиме, чого варта його власність, якою він нарешті зможе розпоряджатися повною мірою.

Ірина ТРЕБУНСЬКИХ

 

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here